管家式物業(yè)管理體系
一、基礎(chǔ)公用設(shè)施管理
1、巡檢
（1）每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、綠地等進(jìn)行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況；
（2）每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)；
（3）每半年檢查清除一次樓頂、陽(yáng)臺(tái)、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等；
（4）在冬季、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；
（5）每年對(duì)公共區(qū)域設(shè)備、電力系統(tǒng)、通信系統(tǒng)做專(zhuān)項(xiàng)檢修一次；
（6）每日巡視一次房屋、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、電燈等；
（7）每次巡檢做好記錄；
（8）巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目列入下階段工作計(jì)劃。
2、房屋裝修管理
（1）對(duì)入駐企業(yè)裝修房屋的申請(qǐng)，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)或修改意見(jiàn)，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；
（2）將室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修企業(yè)及裝修人員；
（3）裝修期間每日巡查裝修施工情況；
（4）對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；
（5）已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。
3、建筑物外立面
（1）外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；
（2）外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。
4、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施
（1）給水設(shè)施。組織并監(jiān)督二次供水設(shè)施例行清洗。保持泵房清潔衛(wèi)生，每3個(gè)月清洗1次泵房；
（2）排水設(shè)施。保持出入口通暢，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)。樓面落水管、地下管井落水口等保持完好，開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換。
5、避雷接地系統(tǒng)
（1）每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；
（2）在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
6、電梯運(yùn)行與管理
（1）安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、防水、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》并注明：注冊(cè)登記及檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)、電梯管理部門(mén)、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報(bào)警電話號(hào)碼；
（2）電梯及其安全設(shè)施每半月不少于一次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)本孵化器所有電梯進(jìn)行一次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試，年度檢測(cè)由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；
（3）每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行一次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門(mén)備案；
（4）保持電梯機(jī)房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物；
（5）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，防止違章使用電梯，記錄電梯維修情況，建檔備案；
（6）電梯維護(hù)盡可能減少對(duì)入駐企業(yè)正常工作的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
（7）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)30分鐘內(nèi)設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。
二、物業(yè)清潔管理
1、服務(wù)大廳、樓道保潔
（1）服務(wù)大廳、樓內(nèi)通道和樓梯每日拖掃一次，并及時(shí)保潔；
（2）每日收集兩次垃圾；
（3）及時(shí)清理電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；
（4）每周用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手、各層和通道的防火門(mén)、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；
（5）各梯間墻面、天花板每周除塵一次；
（6）玻璃門(mén)窗等要保持明亮、干凈；
（7）消防通道每周拖擦一次。
2、電梯及電梯廳保潔
（1）每日對(duì)電梯轎廂內(nèi)四壁全面擦拭一次；
（2）燈飾及轎箱頂部每周清潔一次。
3、共用衛(wèi)生間保潔
（1）每日早、中、晚對(duì)共用衛(wèi)生間全面擦拭三次，并及時(shí)保潔，保潔時(shí)懸掛醒目標(biāo)識(shí)；
（2）每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛(wèi)生間的玻璃鏡；
（3）每月兩次對(duì)共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺，室內(nèi)無(wú)異味、無(wú)臭味；
（4）地面無(wú)煙頭、無(wú)紙屑、無(wú)污漬、無(wú)積水，天花板、墻面無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈，便器潔凈無(wú)黃漬。
4、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔
標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱、雕塑每周擦拭一次。清潔后檢查無(wú)污漬、無(wú)積灰，不損傷被清潔物。
5、監(jiān)控探頭保潔
監(jiān)控探頭每月擦拭一次，鏡頭用專(zhuān)用紙，探頭外表用微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無(wú)灰塵。
6、垃圾收集與處理
（1）每日生活垃圾清理兩次；
（2）垃圾日產(chǎn)日清。
7、衛(wèi)生消殺
（1）夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺一次；
（2）每季度進(jìn)行一次滅鼠；
（3）檢查辦公室、咖啡廳，目視無(wú)蒼蠅在飛，無(wú)明顯鼠跡。
三、綠植管理
園區(qū)周?chē)懙氐木G化布置，花卉草木的種植養(yǎng)護(hù)，以及室內(nèi)綠化布置等，每周灑水一次，每月修剪一次，保持美觀、無(wú)蟲(chóng)害；
四、安全防范管理
1、緊急事故反應(yīng)
（1）制定緊急事故處理預(yù)案，包括火災(zāi)及電梯應(yīng)急等；
（2）按消防要求定期組織進(jìn)行疏散演習(xí)；
（3）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；
（4）對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能降低破壞和損失程度。
2、消防管理
（1）執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；
（2）健全消防組織，建立消防責(zé)任制，與企業(yè)簽訂消防安全責(zé)任書(shū)；
（3）建立消防安全宣傳教育培訓(xùn)制度，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力；
（4）根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類(lèi)、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；
（5）制定消防安全管理制度；建立消防設(shè)施、器材管理制度，指定專(zhuān)人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；
（6）發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，搶救生命和物資；
（7）建立防火巡查、檢查制度，每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)識(shí)等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；
（8）消防監(jiān)控室保持清潔、每周至少保潔一次，地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬。
五、檔案管理
1、保持各類(lèi)檔案資料齊全完整；
2、各類(lèi)檔案裝訂成冊(cè)，實(shí)行分類(lèi)，便于查閱。